Строительство и приобретение жилья
Многогранность строительных проблем не позволяет уложить все в короткую статью, остановимся на основных:
При приобретении жилья на вторичном рынке – то есть от лица, имеющего оформленное право на продаваемую им квартиру нужно, как минимум, изучить документы, подтверждающие его право (свидетельство праве/выписка из ЕГРН) и документы, на основании которых это право возникло (договор купли-продажи, дарения, свидетельство праве на наследство и т.п.). опытные агенты собирают целое досье на отчуждаемый объект – чем прозрачнее его история, подтвержденная документально – тем надежнее сделка и стабильнее цена. Важно знать приватизировалась квартира или нет и могут ли потенциально появиться люди, имеющие право пользования жильем, несмотря на то, что квартира ранее могла неоднократно продаваться.
К сожалению, для приобретателей жилье остается одним из самых дорогих видов покупок, при этом риски, связанные с качеством продукции фактически ложатся на приобретателя, особенно при возведении индивидуальных жилых домов. То есть, несмотря на то, что застройщик выкладывает существенные денежные средства в оплату работ и материалов, он еще и несет риски разрушения возведенной конструкции. Согласно закону, в отношении жилье приобретаемого в порядке долевого участия в строительстве гарантийные сроки на конструктив стен полов и потолков составляет 5 лет, на коммуникации – 3 года. то есть, приобретая жилье на заемные средства с периодом выплаты долга лет в 20 (ипотека) надо отдавать себе отчет что если жилье начнет разрушаться через 7 лет после приобретения, то гарантийных обязательств застройщик уже нести не будет, если он вообще к тому времени останется существовать. Застройщик – как правило, компания, созданная для возведения одного многоквартирного дома, соответственно, после завершения строительства застройщик потихоньку «отходит от дел», иногда «сажая» в построенный дом подконтрольную ему Управляющую компанию, призванную как раз снизить риски обращения жильцов к застройщику с требованиями, вытекающими из качества строительства.
При таких обстоятельствах многие принимают решение строиться самостоятельно.
На строительных форумах весьма подробно обсуждаются вопросы индивидуальной застройки, отметим здесь основные правовые моменты.
Перво-наперво, необходимо решить вопрос с землей. Категория земель и разрешенные виды их использования должны предполагать возможность возведения индивидуального жилого дома. И это важно, поскольку если вы построите дом на землях, не отведенных для целей строительства то минимальные потери – это неполучение налогового вычета, который может быть получен индивидуальным застройщиком, а максимум (в результате квалификации застройки как самовольной) – утрата права на строение (то есть полная потеря всех денежных средств , вложенных в строительство) плюс затраты на снос объекта. Согласитесь, есть о чем подумать.
Вопросы снабжения коммунальными ресурсами решаются на основании договоров с их поставщиками (при наличии технической возможности осуществить подключение). Таким образом, при приобретении земли необходимо понимать, существует ли такая возможность. В ином случае заверения продавца о том, что газ будет « через год» останутся только заверениями, никакой ответственности за это продавец не понесет.
Возможны варианты при которых застройщик, имея на руках проект строительства, привлекает к строительству специализированную организацию (ген подрядчик или технический заказчик), отвечающую за проведение всего комплекса работ (либо комплекса основных работ), либо же застройщик поручает отдельным бригадам выполнение отдельных этапов строительства (земляные работы, возведение фундаментов, кладочные, отделочные и прочие виды работ). Разумеется, меньше рисков при работе с одной компанией, отвечающей за комплекс работ, нежели когда имеется рад разрозненных подрядчиков, выполняющих отдельные виды работ. В последнем случае каждый подрядчик отвечает только за свой вид работ, который он выполнял. В любом случае необходимо понимать с кем вы имеете дело: посмотреть на историю существования привлекаемой строительной компании по открытым сведениям (выписка ЕГРЮЛ, базы судов, Арбитражных судов, отзывы клиентов и сотрудников на специализированных сайтах), также в любом случае тщательно готовить сам договор. В последнее время подрядчики завлекают клиентов предложениями выполнить все работы «под ключ», однако, сам этот термин не часто расшифровывается в договоре.
Как правило, оформление договоренностей имеет успех, когда у заказчика есть четкое представление, что он хочет получить в итоге. В строительстве такую ясность помогают обрести проектные работы над объектом строительства. Если своих идей нет, можно купить «типовой проект». Важно только понимать, что «типовой проект» он все же «типовой», то есть имеет некие общие черты в виде визуализации 3D моделей, расчеты же нагрузок могут отличаться (учитывая нюансы расположения строения конкретного заказчика).
При выборе проектировщика также стоит обратить внимание на его деловую репутацию, время работы от имени организации с которой предлагается заключить договор (под одной торговой маркой, «вывеской» недобросовестная сторона может постоянно менять юридических лиц – исполнителей, которые не могут толком ответить за свои ошибки). Важно понимать, что от качества проекта зависит дальнейшая судьба строения. Безупречно исполненное с технической точки зрения здание в силу недостатков проекта (неправильные расчеты нагрузок и т.п.) может оказаться полностью непригодным, а то и просто опасным для проживания. Исправление недостатков зачастую сопоставимо со стоимостью нового строения, но может запросто и превышать ее (если добавлять демонтажные работы). Чтобы обезопасить себя нужно в любом случае постараться включить в договор условия об ответственности проектировщика за допущенные ошибки в виде оплаты всех работ связанных с устранением результатов проектных ошибок.
Вопросы качества строительства. Условно можно разделить на 2 категории: качество работ и качество применимых материалов. Если вы, как заказчик, предоставляете Подрядчику материалы, то вы несете ответственность за их качество и применимость, за работы и предоставленные материалы подрядчиком отвечает Подрядчик. Это общее правило, предусмотренное действующим законодательством. Практика, однако, иногда сводится к необходимости доказывать, казалось бы, очевидное. Во избежание сложностей Заказчику стоит требовать от подрядчика предоставления сертификатов качества на примененные в строительстве материалы. Не лишним будет организация работы специалистов технического надзора на стройплощадке, которые могли бы снизить риски употребления в строительстве материалов, не соответствующим требованиям проекта и договора, организовав должный входной контроль материалов и приемку выполненных работ.